房地产行业2021半年报综述：重视盈利、信用、政策的“三重修复”利润表持续恶化

业绩概述:收益恶化，杠杆下降，现金流改善。

房企营收增速达到三年新高的同时，归母净利润增速达到20年新低，利润表持续恶化其中，大中型房企的表现好于板块平均水平，体现出较高的稳定程度行业资产负债率，净负债率持续下降，降幅扩大部分房企逆势扩张，反映出不同的战略选择该部门经营现金流显著改善的主要原因是增加收入而不是减少支出

利润恶化的直接原因:毛利率和权益比下降，毛利率创下新低:部门结算毛利率为21.6%/27.3%，较上年同期下降6.4厘/1.7厘，较上年全年下降5厘/3.4厘，结算毛利率达到近十年来最低水平权益比率创下新低:少数股东损益占净利润的26%，少数股东损益比率创下十年新高，归属权益比率创下新低

利润恶化的根本原因:景气扩张的原罪。

基于景气度，房企行为，非标融资，土地收购的同步性，当期利润表的恶化可以清晰解释:2017/2018年的景气峰值推动了房企的扩张动力，合作开发，花式融资，土地内卷在此时达到顶峰合作开发和花式融资共同导致股权比例下降，土地内卷化导致征地利润率快速恶化这些都反映在当期结算中，导致利润表的恶化

利润何时提升:结算还需等待，前端提升可期近期，由于2019年土地质量仍不高，权益比增速不大，房企利润表不存在快速改善的可能，高概率是一至两年缓慢触底长期来看，由于下半年景气度明显下滑，最常用的非标手段会被融资监管封杀，且溢价率有限，因此前端征地的利润可以预期提升

投资建议:注重利润，信用，政策的三重修复。

目前房地产板块面临三重修复，四季度房地产板块的行情值得期待:1伴随着土地拍卖新政策叠加经济下行，征地利润率有望小幅提升，长期利润表将修复2.2016年至2018年景气期积累的信用风险现已接近暴露期结束，行业信用边际得到修复3伴随着销售下行压力加大，政策将稳步回暖，上半年受政策压制的行业估值有望修复建议关注金地，保利地产，融创中国，碧桂园，龙湖集团

危险

1.如果行业回暖，再次过热，政策会超预期收紧，2.土地市场过热导致利润率进一步下降，3.销售热潮超出预期，公司的销售增长陷入停滞。

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