时代邻里2021年中期报告认为同比增长81.8%

日前，港股物业公司时代邻里公布2021年中期业绩上半年，公司实现营业收入11.62亿元，同比增长65.5%，归属于所有者的净利润约1.53亿元，同比增长81.8%同期毛利率约为30.1%，同比增长1.7个百分点净利率为14.4%，同比上升2.4个百分点

截至2021年6月，公司管理面积约9790万平方米，承包面积约1.244亿平方米，面积储备率为0.27，业绩不确定。

值得注意的是，与去年8月的高点相比，该公司股价已下跌约58%业绩稳步增长，但股价减半《泰晤士报》附近发生了什么

并购的增长

时代的邻居得到了时代中国的支持，并在大湾区得到了深入的培养截至2021年6月，总管道面积的49.1%位于大湾区上半年，公司新增物业管理合同面积约4270万平方米，其中大湾区670万平方米，其他城市3600万平方米

上半年管理面积2210万平方米，承包面积2920万平方米去年同期并购总面积2200万平方米，并购水平与去年持平

时代邻里半年报数据显示，公司目前的准备金率仍然不高，为0.272018年至2020年，该指数分别为0.48，0.28和0.19，远低于大多数物业管理公司至少0.5的准备金水平

时代邻里于2019年12月上市，当时签约面积只有4930万平方米，到2021年签约面积达到1.244亿平方米，是之前的2.5倍一方面由独立延伸母公司运输，约1000万平方米，略有增加另一方面，并购而来的大项目，储备面积低，甚至没有储备面积因此，虽然上市后小区规模一直在扩大，但保留率一直较低，业绩确定性较差

通过梳理过往小区变化，可以明显看出公司在2019年底登陆资本市场后加大了收购力度2020年3月，广州郝晴置业获得3272万元，广州耀城置业获得1486万元，上海科建置业获得2.34亿元在最后一个订单中，管道面积增加了1600万平方米2021年4月完成收购成都何达联航物业80%股权，增加管理面积1850万平方米

伴随收购利好公告，2020年上半年公司股价持续推高，2020年8月市盈率达到119倍，总市值130亿元但伴随着物业板块的降温，这家中型物业管理公司的股价开始暴跌，股价较去年同期下跌了一半

2021年中期报告发布后，当日股价微跌2.8%，市场反应冷淡到了13日，小区的市盈率只有14.5倍，一年总市值下降了60%至52亿元目前，地产股的市盈率中位数约为24倍浪潮过后，邻里继续靠并购壮大，市场认可度似乎较低

或许正是因为不断收购上海科建和何达联航两家大型物业管理公司，时代邻里才需要时间消化自2020年下半年以来，我们正在调整战略和结构目前我们主要以团队自主扩张为主，收购为辅，进一步调整我们规模增长的结构暂停并购是街坊管理层在业绩会上透露的一个信号

关于高增的故事太多了。这个街区在那个时代并不芬芳

从长时间维度来看，时代邻里2021年中期报告认为

据新浪财经不完全统计，上半年披露利润增长100%以上的公司有6家，时代邻里81%的增速被认为是行业中等水平伴随着物业新股数量的增加，之前上市的分红逐渐消失

从业务结构来看，上半年，由于非业主增值服务收入大幅下降，时代邻里物业管理服务占比提升从去年同期的60.5%提高到62.9%，提高2.4个百分点，非业主增值服务由26.4%下降至14.6%，降幅达11.8个百分点，上半年社区增值服务生活服务收入同比增长250%，占比提升至15.3%

非业主增值服务上半年同比下降8.3%，主要是联销服务，土地复垦保洁服务，施工现场服务三项业务发展略有停滞这部分业务与开发人员完成的业务紧密相连

值得注意的是，非住宅物业可能对联合营销或土地开垦和清洁等服务没有需求如果是通过并购获得的住宅物业，大多已经过了开发商服务期，甚至成立了业主委员会，物业合同有明确的期限无论如何，M&A项目的非业主增值服务收入远低于关联方项目

这意味着，如果时代邻里未来继续加大并购力度，收入增长可能弱于面积增长，公司需要寻找面积增长之外的第二个亮点，比如社区增值服务。只有区域故事，时代的邻里如何能与top2相比

0房企旗下的物业公司。

中报发布后，汇丰研究发布研究报告称，维持时代邻里买入评级，目标价降41.7%由13.9港元下调至8.1港元，目标市盈率由24倍降至14倍理由是，虽然公司在第三方扩张和并购方面取得坚实的进展，但由于中小型新上市公司数量的增加和缺乏强大的母公司支持，中小型物业管理公司的估值被市场折让

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