很多人认为深圳楼市回暖的信号

过去一周，深圳楼市新房供应爆棚，市场迎来六套阳光，给被二手网签冻结了5个月的楼市带来了不少信心。

光明金地丰景瑞大厦和星河天地大厦，宝安西岳华府和前城滨海花园，龙岗易安都市中心四期和华侨城合众里，6个新址共2849套房，入围7，337套，当天全部售罄。

其中，西岳华府，千城滨海花园，星河天地府，易安都道中央同时选房，创造了一天四套日光的纪录。

所以很多人认为这是深圳楼市回暖的信号。

那么真相，真的是这样吗。

一个

新房市场悄然升温真相。

第二季度深圳新房市场成交量不大，共推出25个项目，大部分是门槛较低的刚需上火车的总费用大约是3亿到6百万

9月，短短26天，19个住宅项目获批入市，其中10万/平项目。

如今，短短一周时间，阳光6套，2849套房，共计入围7337套，全部售罄，说明深圳楼市的存量购房需求不容小觑。

阳光的这些建筑，包括4套，不仅是阳光，还以半天的速度售罄。

日前，千城滨海花园选了81套房，9333.603万套公寓，选房全部在10333.604万左右。

日前，西岳华府选房，其中1289批次客户选房514套房，正式选房9333.6万间，售罄11333.6054间。

日前，易安都市圈中央四期精选375套房，10333.6万套公寓，下午1点56分售罄。

这些信号无疑给已经冷了半年的楼市打了一针强心剂，以至于市场上很多人认为这才是深圳楼市应该回暖的节奏。

深圳是不是新的时候又要开始升温了市场的真相是什么

其实这只是目前楼市变化衍生出来的正常现象新址火爆分化是目前的常态

这些新楼盘之所以卖得好，很大程度上是因为购房者的心态珍惜房票这一房产的优势。

例如，明峰瑞福，星河天地四期位于光明中心区核心位置，商业繁华，紧邻光明街地铁站新盘开盘前后，为过去做了一个很好的日光铺垫

龙岗易安都市中心四期和华侨城合众里，前者位于东部中心的大云新城，后者距离深圳福田中心区仅10公里，近两三年该区域新址较少。

比如前城滨海花园和西岳华府，前者位于新前海地理范畴，与周边二手房价格有一定的价格差距，后者位于宝安中学学区。

在这些建筑中，有着不可或缺的日光卖点。

此外，上半年市场购房需求受到强烈抑制，使得购房人更加珍惜房票，导致购房人希望在这些新址使用额度购房。

但别忘了，9月份，深圳一共批准了19个预售。

除了这6个新盘，其实其他楼盘的开盘颜色都略显惨淡。

比如9月初，龙岗的名院去了30%左右，龙华的金顺名居是20%左右，宝安的山海御花园减少了30%左右，当日光明云科福仅售出约900台，退换货率达到15%。

9月中旬，像坪山怡瑞达云秀府这样，96批次的买家选择了290套房，中海万金Xi安华庭32位买家选了264套房，龙华彭锐逸景府开盘28.5%，宝安满京华云竹雅庭只有32%开盘出售。

所以，在这些新盘集中日光，是新房市场的正常表现更重要的是，质量好，地段优越的建筑仍会受到市场的欢迎

2

法律拍摄室遭遇冷流

深圳与宝安一起迎来了新房市场黄金测试的高潮

从没有入围的焦虑，到现在站岗的恐惧，这些买家的心态都暴露在二手房网签数据上。

二手房网签数据显示，9月13日至9月19日深圳二手房网签数量仅为454套，不少市场预测9月网签数量可能跌破2000大关。

二手房网签数据不强，这只是今天二手房市场的一个缩影。

在二手房市场，还有另一个缩影，这也反映了深圳楼市的走势。

法拍房一直以捡错著称，现在平均每天以十几套的速度递增。

格隆汇楼市跟踪了9月13日以来阿里拍卖平台上的拍卖数据。

日前，深圳法国拍卖行数量达到9057家。

日前，深圳法国拍卖行数量达到9209家。

日前，深圳法国拍卖行数量达到9257家。

可见，深圳的法国拍卖市场正在悄然成长。

与法国拍卖行进入开花阶段的数量不同，法国拍卖行的成交价格体现了泉水遭遇寒流的特点。

根据从事拍卖行拍卖的专业机构的数据，很多拍卖行的成交价都低于之前的市场价，有的甚至低于指导价，甚至直接卖出。

比如福田区蜜园的一套B602房，法拍总成交价587万元，比指导价便宜8万，

南山区春水岸2号楼2单元1003套，成交总价3521万元，比指导价便宜216万元，

比如龙华区九龙溪花园二期北区C座一套10C房，拍卖总价1001万元，比指导价便宜1049万元。

可以看到数量在逐渐增加，降价，拍卖流量和成交低于指导价它已经成为目前法国拍卖市场上最真实的

实的反应。

所以按照市场价的7—8折，甚至低于指导价成交，已经成为法拍房市场常见的卖价。

以往市场对法拍房都存在一种捡漏的心态，基本好一点的房源，都会高于评估价成交，甚少有流拍。

现在明显，大家的心理预期发生了很大的转变，连捡笋盘的态度都变得保守许多。

其中的原因，很大程度上是受到了当前土拍市场的影响。

深圳今年第二批集中拍地，整体的出让价格都有所下调。

比如昨天位于深圳宝安沙井的万丰海岸城瑧园获批预售，备案均价5.71万/㎡。

而位于深圳市宝安区松岗街道的A401—0187地块，距离万丰海岸城直线约5公里的距离，今天上午被深铁置业以底价63.29亿竞得，但项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于45800元/㎡。

目前项目已开建，并定名为深铁璟城。

所以深圳楼市的预期，已经最近被土拍市场安排的明明白白。

接下来新房供应不会太少，对刚需来说，未来两三年买新房可以不必过于焦虑。

最后做个常规调查:近两年买房，你是亏了还是赚了。

• 1，上车晚了点，小赚一把

• 2，不涨就是亏，至少利息亏了

• 3，买的房子价格上半年虽然上扬了，但实际上刚够覆盖房贷成本

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