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李宇嘉:二手房市场已取代新房成为市场主导力量,供需逻辑发生根本改变

2024-04-09 14:36 作者:肖鸥 来源:证券之星   阅读量:5309   

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一季度,新房市场比较差!

根据CRIC的数据,刚刚过去的3月份,30个重点城市新房成交同比下降52%,与2023年4季度均值相比仍降23%,单月水平已处于历史低位了。今年一季度累计同比下降50%,降幅持续扩大2个百分点。一季度,百强房企操盘销售业绩同比降幅47.5%,处于近6年低位。

但二手房表现不错!

多数热点城市,比如北京、深圳、广州、上海、天津、武汉、青岛等,二手房交易量去年3月以来新高。其中,深圳表现最好,3月份深圳二手房网签5196套,上一次超过5000套还是2021年2月;上海和广州3月份的二手房交易也不错,接近去年3月的水平。

图:23年3月-24年3月一线城市二手住房交易套数

我又算了一下,30城二手房交易量,今年一季度已达到新房交易规模的1.56倍。因此,如果说有楼市的小阳春的话,那也是二手住房的小阳春。

3月份,深圳二手住房交易了5186套,但新房只卖了2245套,二手房是新房的2.31倍;再看广州,3月份广州二手房交易了9373套,新房只卖了4043套,二手房是新房的2.32倍。

可见,二手房对新房产生了“挤出效应”!

剖析二手房交易结构,3月深圳成交的二手住房中,60平米以下户型占17.2%,接近两成,60-90平米户型接近5成,比去年同期还提升了3.2个百分点。总的看,90平米以下占比接近7成。

图:今年3月与去年3月深圳二手房交易面积段占比比较

同时,90-144平方米占比,也近三成!

从价格段来看,3月份深圳总价300万元以下二手房源,成交占比为20%,比去提升了8.3个百分点;300-500万总价的二手房交易占比33.7%,比去年3月提升了1.2个百分点。

总之,500万以下的,合计占比达53.7%,而总价500万以上的二手房源,交易占比都下降了。

可见,刚需主导市场,换房升级的动力或能力在下降。

图:今年3月与去年3月深圳二手住房交易价格段占比比较

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二手房跌价很明显。

3月份,深圳低于参考价0-10%的交易占比,从去年3月份的25.1%增至27.2%;低于参考价10%-20%的占比,从去年3月份的4.8%增至33.8%;低于参考价20%以上的房源占比,从去年3月份的1.4%增到20.4%。

可见,“以价换量”太明显了。

图:今年3月与去年3月深圳二手房交易低于参考价的房源占比

把视角放到其他城市,也一样:

比如在上海,目前300万以下的二手房源交易占比接近40%,外环外的二手房交易占比超过了50%。

90平米以下交易占比63%,70平米以下交易占比36%。

在链家3月成交的数据样本中,500个真实成交二手数据里,套均挂牌价格为441.46万,套均成交价格为410.08万,而套均的砍价空间为31.38万,平均议价空间7%,有的老破小的议价空间可以到20%。

图:2023年上海二手住宅各环线交易占比

再看武汉:

据CRIC监测数据,总价100万以下二手房成交占比自2020年以来开始节节攀升,由2020年的17%增至今年3月份35%。二手住房交易价格至2024年2月末已下行至14742元/平,创历史新低。

天津、青岛二手住房交易量也创下一年来新高,但事实上,天津新房和二手住宅价差在2023年下半年以来明显走阔,据CRIC监测数据,截止2024年2月末天津新房成交均价为17926元/平方米,二手住宅成交均价为10136元/平,价差近8000元/平,二手房性价比凸显。

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总结来看,至少在当下,无论是供应量,还是成交量,二手房市场已取代新房,成为市场的主导力量。特别是,当楼市以刚需为主,大家对就业、收入、消费和预期全面趋于谨慎的情况下,因为就业、上学、结婚等产生的“不得不买”的需求来说,二手房无疑是最佳选择。

而且,无论是控制总价和单价,还是区位优势,抑或是学位优势,二手房都有明显的优势。

比如,今年1-2月天津和平、河西、南开三区二手住宅成交居前的多为学区驱动,这三区也是天津教育资源最好的片区。以和平区诚基经贸中心为例, 2024年1-2月二手住宅成交套数高达35套,位居三区榜首,源于其对应学区为和平第一学区的耀华小学,套均价200万以内。河西区的新城小区、景兴西里;南开区艺术公寓等,也均是因学区而实现热销。

二手房主导下,供需逻辑发生根本改变。

新房供应弹性小,从拿地到销售有较长的周期。无论对价格,还是供给节奏,处在上游供给端“闸口”的开发商或地方政府,对新房有极大的掌控能力或话语权。而且,或通过土地价格和区域规划(比如披露地铁规划),或借助营销策略,都可以掌握市场预期。

新房具有绝对的话语权,前提是二手市场“沉寂”,也就是二手业主们秉持“购买-持有”的策略,而非大规模挂牌出售。但近两年,“房价只涨不跌”的预期打破,二手房挂牌量不断攀升。考虑内网挂牌,目前一线、二线热点城市二手房挂牌量普遍在10-15万套、15-25万套。

据统计,重庆目前二手房在售量超过40万套,每月新增2万套,库存总量是新房在售量的5倍以上。成都、武汉、郑州、西安等城市也大致如此。这个挂牌规模,消化周期估计得数年。

同时,重点30城平均售房周期已超过300天,有的城市甚至超过400天。当房价上涨收益消失,持有成本开始显现,挂牌出售量就会增加,供应弹性极大。而且,二手房定价与新房不同,新房在折扣优惠后,不可能再降价,但二手房业主高度分散,最低售价者锚定片区价格。

现实中,由于对价格的认识差异大,很多人还抱有幻想,心气儿高,往往是初始会定个高价,然后开始一而再、再而三地调低挂牌价。这个过程中,交易周期拉长,卖家“卖高价”的热情不断被消耗,中介基于低价交易案例而劝说卖家降价等,都促成了二手房价格回调。

售房急迫度一旦达到临界点,就会大幅度调低价格,尽快出手。这其中,投资客资金链紧张、创业者急需要现金、法拍房增加等,助推了低于市场价卖房的普遍现象。

当价格达到刚需的心理价位,再加上学位、就业、结婚等均为不得不买的纯刚需,供需开始匹配,也就铸造了一季度二手房相对一手房表现好的现象,也是对新房的替代,导致新房很难去化。

2019年,在当年取得预售许可的新增供应中,至年末的售出率可以达到68%。但到了2023年,新推盘去化率降至48%,不足一半。今年3月份,重点城市平均开盘去化率为28%。

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当然,这与新盘偏向大户型,与刚需、刚改为主的需求不匹配有关,但根本上,二手房对新房的替代性较强。我们看到,除中低价位、中小户型(90平米以下)交易活跃,中高价位、中大户型二手房,交易也不错。

这与次新房挂牌量增加!

当新房价格优势消失,二手房和新房形成全面竞争,且后者越来越力不从心,表现在当年新推盘去化率较低,导致一直在卖“旧库存”,开发商拿地、开工、供应新房应的积极性下降。

这也是供地、开工不断萎缩的原因。因此,当前楼市的问题,既有需求不足的问题,也有供给过剩(新房+二手房)、供给不匹配需求(主要是新房不匹配需求)等问题。

注:“旧库存”占比,指往年推盘在本年销售面积/当年销售面积

刚需、刚改的体量是有限的,支付能力也很有限,当低价房源消化完毕,市场又回到低位徘徊和阴跌的过程,这与去年3月份之后交易持续下坠是一致的。市场又进入一轮“积累需求”的过程。

这也是需求端刺激政策“见效周期”越来越短的原因!因此,调控必须要转向二手房市场,疏通新房和二手房、刚需和改善的良性循环。近期,郑州等城市启动“卖旧买新”也是这个思路:对二手房挂牌的堰塞湖“定向泄洪”,降低二手房跌价预期,同时带动新房销售。

联动新房和二手房调控,思路是对的,但面对数十万挂牌售卖的业主,他们的决策机制极其分散,关注现金流和机会成本,受个案特征、受媒体情绪影响大,也容易形成踩踏效应。地方政府也好,旗下的国企也好,囿于资金实力、管理机制等,很难撬动市场,关键是激活鲇鱼效应。

但收入、就业、预期、消费等基本面未改观的情况下,很难激活鲇鱼效应!短期内继续处于旧模式释放风险的过程。大家想想,持续十几年的“做多”情绪迅速转向,我们能改变什么呢?

本文作者李宇嘉系广东省城规院住房政策研究中心首席研究员

本文源自:金融界

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