北京购房首付与利率降至历史最低水平

6月26日傍晚，北京市住建委、央行北京分行、金融监管总局北京分局、北京公积金中心等部门联合下发通知，落实517新政，优化房地产有关政策措施，内容涉及调整北京房贷(含商贷和公积金贷)首付比例、新发放的商贷利率等。

“5月17日央行“三箭齐发”后各省市陆续跟进调整，目前全国各大城市基本都已完成响应调整。北京、上海、广州、深圳等一线城市中，上海第一个完成调整，北京的调整力度基本与上海平齐。”在北京链家研究院院长高原看来，随着新政策的落地实施，北京房地产市场或将进入新的发展阶段。

“本轮新政预计将明显缓和购房者观望情绪，促进购房需求入市。” 中指研究院市场研究总监陈文静称，北京本次优化政策也进一步释放了积极信号，有助于整体市场预期修复。短期来看，北京房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。

五环外300万买首套房，利息减少16.7万元

《通知》显示，调整后的全市首套房贷最低首付比例为20%，五环内二套最低首付比例为35%，五环外二套房最低首付比例为30%。

同时，此次北京新发放的商贷利率下限也有明显调整。首套房商贷利率下限调整为LPR减45个基点，目前为3.5%。二套房商贷利率下限调整为五环内3.9%，五环外3.7%。

此外，对于二孩及以上的多子女家庭，购买二套住房的将认定为首套房贷。

值得注意的是，目前首套房20%的首付比例、房贷利率，均为北京历史的最低水平。

以一套评估价为300万元的平原新城房屋为例，政策前首套、二套首付分别为90万元(30%)、120万元(40%)，政策后首套、二套首付则分别降为60万元(20%)、90万元(30%)，购房门槛显著降低。

以五环外房屋贷款100万分30年还清为例，政策后首套贷款月供为4490元，比政策前减少313元，利息总额为61.7万元，比政策前减少11.3万元；二套贷款月供为4603元，比政策前减少464元，利息总额为65.7万元，比政策前减少16.7万元。

此外，《通知》指出，近期本市房地产协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，组织开展住房“以旧换新”活动，开发企业、经纪机构参与，为“以旧换新”居民提供优质服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，中介机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款。如果一定时期内未能出售，开发商则无条件退还订金。

沪深等市场热度短期内提升明显

实际上，在5月17日，央行等部门打出政策“组合拳”，即首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率，设立保障性住房再贷款。

5月27日、28日，上海、广州、深圳三城已率先出台相应政策，新房、二手房成交量有所上升。

据中指院数据显示，新政后的第一周和第二周上海商品住宅共成交了27.7万平方米，相比新政前两周增长了10%;二手房成交复苏迹象更为明显，6月1-16日上海二手房网签达13381套，环比上月同期增长82%。

“新政后多家中介平台二手带看量及签约量都有所上涨，从日度来看，新政后二手商品房半个月成交11445套，日均成交763套，远高于5月日均586套的水平。“中指研究院上海高级分析师陈炬兰称，新政放开单身对外环内二手房的限购，且外环内“老破小”今年以来跌幅较高，价格继续下跌空间预期较小，部分客户在政策出台后基于房价可能上涨的预期，选择尽快出手；从续销新房表现来看，刚改项目在新政后到访热度明显提升，优于远郊刚需项目。

新政同样带动了广州楼市复苏。中指监测数据显示，5月17日-6月16日广州网签套数达5849套，相比新政前一个月网签5213套上升12.2%，5.28新政后日均成交套数持续增加。其中，5月28日-6月16日，共网签4052套，日均网签套数202套；6月10日-6月16日网签1565套，创4月份以来单周成交新高。

“无论是限购政策，还是信贷政策等，目前广州均是一线城市中最为宽松的。”中指研究院华南分院研究主管陈雪强称，在新政利好带动下，市场购房氛围已有所转变，无论是到访量还是成交量均有一定的回升，市场热度短期内明显提升。

反观北京，据中指院数据显示，5月，北京新建商品住宅、二手商品住宅分别成交3222套、13383套，新房成交套数环比4月有小幅下降，二手房成交规模与4月基本持平。

“在4.30政策落地后，新房虽有部分项目到访量出现增加，但网签数据并无明显改善，购房者观望情绪仍较重。”据陈文静介绍，二手方市场预期出现明显回升，部分购房者入市节奏加快。同时，更多购房者认为北京将跟进5.17新政，这导致部分购房人再次观望，等待降利率落地以减轻还贷压力。

“本次政策调整与此前的几次调整相比力度大、影响范围广。”北京链家研究院院长高原表示，从近期市场动态以及上海等城市的政策后的市场表现看，本轮政策调整对市场预期的改善具有积极意义，也能有效缓解购房者观望情绪。

陈文静称，本次北京限购政策尚未做调整，未来依然有优化空间和预期，下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，全国市场也有望逐渐筑底企稳。

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